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凯时娱乐手机游戏|“9·30”调控三年记:周期论被打破 楼市基本熄火

凯时娱乐手机游戏|“9·30”调控三年记:周期论被打破 楼市基本熄火

凯时娱乐手机游戏,3年前的今年,很多人已经走在归家和旅游的路上。他们大概不会想到,这一年让人谈之色变、惶惑不安的楼市从那天起要“变天”了。不少“刚需族”大约也没想到,假期回来,自己的买房资格又要等等了。

2016年9月30日夜,北京出台楼市新政,全面提高首付款比例。随后,天津、苏州、郑州、成都、深圳、广州等22个城市次第跟进。这场被称为“9.30新政”的调控,从限贷、限购等多方面着手,喧嚷鼎沸的楼市一夜入秋。

时光倏然,三年已过。三年里,中国楼市经历了史上最严厉、最密集的调控洗礼。从过去的“一刀切”到“分类调控、因城施策”,调控走向了精准化,而楼市也从“全民炒房”的躁动过度到了“房住不炒”的平静。

三年来,一些东西在被打破,另一些正被建立。随着调控的不断深入,楼市中投资因素和投机心理逐渐淡去,对楼市健康发展的期待正在生长,长效机制的基础正在构建。“三年定律”被打破

自1998年取消福利分房,开启住房全面商品化以来,中国楼市在8轮调控中走过了21年。21年里,房地产市场得到了充分发展。楼市调控虽然在力度和广度上不断提升,但也总难走出“三年周期论”的怪圈。

而以2016年“9.30新政”为起点的这轮调控,正在打破“三年定律”。今年年初,市场上不乏“调控将放松”、“楼市寒冬将过去”的乐观预期,尤其是土地市场在此积极预测下出现短暂的回暖。但7月30日召开的中央政治局会议不仅再次重申“房住不炒”,还首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。放弃调控放松幻想,接受“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产市场的主流意识。

不过,这轮楼市调控的效果不是一步到位的,“三稳”基调被市场广泛接受更不是一蹴而就。在这期间,楼市和地市都有短期回暖,如2017年上半年,不少城市的土地市场出现高温,多地在人才新政刺激下出现楼市“阳春”,湖南衡阳、河南开封甚至一度尝试取消限价、限售。

而楼市调控也像在玩一场“打地鼠”的游戏,哪里冒出热点哪里就会被调控。从“一刀切”到“因城施策”,从简单限制到全面管控,从一、二线城市到三、四线城市,调控在施行过程中不断进行自我调整和完善,政策“补丁”一层层加码。从覆盖面、决心、持续时间等方面来看,“9.30新政”之后,房地产进入了史无前例的严控期。

链家研究院数据显示,“9.30新政”实施一年里,全国有近60个城市被纳入调控范围,累计推出各类调控政策超过200次。而到了2018年9月30日,调控累计超过600次、平均每天1次。出台调控政策的城市累计达100多个城市,在全国300多个地级市中占比超过1/3。

“‘9.30新政’之后,城市(调控)政策非常密集。”作为行业观察者,易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经回忆道,“(2016年)‘9.30’是这三年楼市调控最核心的时间点,所有楼市调控的调性都是那时候确定的,后续的政策都是围绕它进行的调整,它们在本质上都是一致的。”

这轮调控的力度和持续性超乎业界预想,融创集团董事会主席孙宏斌就曾在业绩会上多次表示“房地产调控超过任何人想象”。在其看来,与限价、限售、限购等措施相比,融资端收紧更是“颠覆性的、史无前例的”。

从目前来看,楼市调控仍然是“咬定青山不放松”,中央经济工作会议、住建部的多次表态,也在贯彻和延续政策的稳定性与连续性。

全国房地产商会联盟主席顾云昌向时代财经指出,房地产的周期依然存在,只是随着时间、宏观经济和国际环境的变化,这个周期在拉长。“虽然有些地方政府很希望房地产放松,楼市确实也开始出现比较冷的情况,但整个宏观经济处于去杠杆、稳杠杆的过程,尤其房地产价格已经在高位了,因此必须停止刺激、‘稳’字当头,把更多的资金用到实体经济、新兴产业当中去。”

  楼市基本熄火

2016年楼市的火爆是“9.30新政”出台的直接诱因。2016年上半年,各地通过降首付、减契税、补贴购房等措施对“去库存”发大招。政策刺激下,楼市一路狂奔,地王频现、房价飙涨。

这一年,30多个城市刷出约340宗单价、总价地王,数量创历史新高,上海、深圳也相继刷新全国单价、总价地王纪录。从土地成交看,全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米,同比下降28%,但成交金额却不跌反升,增幅达23%,创下2014年来的新高。

事实上,2016年房价从春节后即开始升温,二季度房价涨幅超过7%,三季度里多达12座城市房价涨幅超过10%,进入四季度,虽然热点城市房价在调控下增速放缓,但长沙、无锡等调控相对宽松的城市房价依然快速攀升。

在市场持续火热下,2016年中国楼市也交出了破纪录的成绩单:销售额破11万亿元,销售面积破15万亿平方米。水涨船高,在行业冲破10万亿大关的时候,恒大、万科、碧桂园等龙头房企也迈步跨入“三千亿元俱乐部”,行业集中度明显提升。

不过,三年后的今天,在全方面、立体式的调控下,楼市基本熄火。统计局数据显示,今年前8月,全国商品房销售面积一直处于同比负增长状态,降幅收窄至0.6%。

统计局数据还显示,虽然房价仍旧在继续上涨,但上涨的幅度已经放缓甚至下降。今年8月,4个一线城市一手房、二手房销售价格环比涨幅均为0.3%,其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳分别上涨0.2%。31个二线城市一手房、二手房环比分别上涨0.5%、0.2%,35个三线城市一手房、二手房环比分别上涨0.7%和0.8%。

楼市趋冷,房企销售压力骤现。今年公布销售目标企业平均目标增长率仅为19.2%,较2018年降低24.8个百分点。尽管如此,上半年销售情况不及全年业绩目标一半的房企仍超6成,促销售、抓回款成为大多数房企下半年的首要任务。

危机感强的万科更在3季度内部会议上称“铜铁时代已经不远了”,房企间的竞争将到“你死我活”的白热化程度。顾云昌认为,商品房销售面积从1998年的1.07亿平方米到2018年的17.17亿平方米,楼市的开发总量已经接近天花板,甚至许多地方供大于求,如果再通过刺激带动销售和房价,会促进房地产泡沫进一步膨胀,为未来带来更大的风险。

当楼市进入横盘时代,房企在黄金时代的好日子确实一去不复返。“房地产调控是从宏观经济的总体要求出发的。在阶段性饱和的情况下,楼市一定要稳住。目前中央应该是要坚定保持房地产的稳定,防止价格的过快上涨及对民生的影响。”顾云昌称。

责任编辑:刘万里 SF014




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